当共享空间搬进了甲级写字楼(1)

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当共享空间搬进了甲级写字楼


很多人对于北京CBD的侨福芳草地的认知,是集购物与艺术于一体的创新设计,却不知道这里有着北京超甲级写字楼,是高端品牌定位下的企业心之向往的办公场所。


在A座的3楼上,隐藏着一个特殊的空间,吴峥团队将这层楼面改造成了约2100平方米的共享办公区域——桉树IBC,占据着CBD商业主区的优势。


这里不像办公室


这里更像一个“智能工作中心”,目前只有会员或者预约客户才可进入。电梯门打开,记者看到桉树IBC的服务管家站在前台点头微笑问候,通过人脸识别门禁后,进入这个共享办公空间,第一感觉是“这里不像办公室”。


智能化的办公桌、快递机器人、智能投屏等设备随处可见,这里还有休闲娱乐室和健身房,会员可以通过刷手环进入体验服务……


如今天气渐凉,凌冲一早来到公司,往往会先冲一杯咖啡,然后坐在工位上享受下阳光透过落地窗洒进办公室的片刻惬意。

“好喜欢这清晨的一缕阳光。”他在朋友圈记录下了这一刻,文字如上,配图是自己的工位和落地窗。


作为互联网金融科技服务企业开鑫金服的高级战略顾问,凌冲在今年的6月开始在北京找办公地。“我们的总部在南京,作为政治经济中心的北京不能忽略,所以由我在北京开展工作。”


朋友向他推荐了桉树IBC,“共享、科技的理念跟我们的自身定位非常吻合,而且这边定位属高端、地理位置好、交通便利、商务氛围浓。”入驻已有4个多月时间的凌冲至今都对这个选择很满意。


与凌冲相隔几个办公室的袁燊,是英国注册的华人企业伦敦制造的中国区执行总监。他告诉记者,伦敦制造主要负责一些中国企业在品牌国际化过程中的形象打造和品牌输出,由于多数客户都是中高端级别,对于办公地址的选择便有一定的要求——既要符合自身的品牌调性,还要在5A级的写字楼里。


综合毗邻英国大使馆,地处CBD关键商务区的地理位置和商业模式等一系列因素,袁燊抱着试一试的态度来到了艺术商业气息浓厚的侨福芳草地,但他发现在写字楼里整租办公室大多在200平左右,这对于初步在北京设立办公室的伦敦制造而言,面积和费用都不合适。


偶然的机会,袁燊在商场的广告牌里看到了桉树IBC的介绍,来到3楼与相关工作人员深入了解后,参观看到相关办公设施和智能设备齐全,环境舒适度和工位的价格也十分满意,就这样他误打误撞地找到了公司落脚点。“作为一个初创公司,在成本上需要控制,再鉴于企业的品牌定位,桉树IBC的整体氛围与我们十分契合。”


近年来,从Wework到优客工场、梦想加等,联合办公领域不断有参与者产生,并利用共享空间理念将全世界的办公室进行着改造。“但来自互联网公司的开放化工作方式并不适应一些高端品牌定位的企业需求。”吴峥说到。


在联合办公领域浸淫多年的吴峥,深知不少企业用户对于共享办公的初级印象是:大大小小的初创型企业聚集在一起,虽然突出社交属性和满足入驻企业的体验,但办公环境却很嘈杂,私密性往往无法保证,更与一些中高端企业品牌的调性严重失衡。


如今身为桉树空间的CEO,吴峥在最初改造桉树IBC时就有不一样的思路。作为新品牌,“桉树IBC要以高端用户为目标群体,将传统的高端办公服务与联合办公的部分解决方案相结合。”在他看来,桉树IBC要直接切入仍存空缺的高端市场,服务于中高端品牌用户。


为此,吴峥还强调,将工位租金定在5000元到1万元不等(其他联合办公的工位价格一般在 2000-3000 元左右),这让桉树IBC与其他共享办公企业在基因上就有鲜明的差异化——高定位区别产品属性,高定价树立护城河。


经过5个月的运营,吴峥告诉记者,目前桉树IBC的入驻率为93%,客户签约率已超过 100%,高于行业平均的70%入驻率。

让吴峥引以为豪的是,像包括奢侈品牌Prada在内的外企、齐鲁制药这样的国企及一些高端金融企业相继选择入驻桉树IBC,这不禁引得侨福芳草地15楼同为灵活办公空间提供商的雷格斯专门下楼来观摩,一探究竟。


“经过对比,雷格斯也发现了我们与它最大的不同就是价格更低,但在办公服务与调性上却更能满足高端客户的需求。”吴峥说,近一年来有不少共享办公企业像桉树IBC一样入驻北京甲级写字楼,逐步升级至中高端化的共享办公模式甚至成为了北上广深一线城市较为常见的办公模式之一。


“马太效应”明显


基于越来越多的职场人士对办公环境的高要求,满足他们对办公环境的要求,成了众多公司吸引并留住人才基本需求。但从大公司的长远发展来看,吴峥认为,快速决策和组建团队相对容易,但办公空间的选址、规划装修、添置办公设施等,“暂且不讨论期间租赁物业、装修消耗的巨大成本,单从耗时上看,漫长的过程甚至会影响了团队落地的需求及业务的发展时机。”


企业出于对缩减成本、提升工作效率的考量,共享办公空间不断吸引着大企业入驻办公。但记者了解到,从最初500元一个工位,发展到如今近万元的工位定价,共享办公这个舶来品在中国的发展已经发生了大变化。


戴德梁行就大中华区联合办公空间加以调研发现,联合办公自2010年首次在上海设点,到2015年该领域真正出现爆发式增长,从零星布局,到2018年一季度末分布与北京、上海、深圳、广州、香港和台北六个主要城市的近550个联合办公场所。

在戴德梁行北中国区研究部主管魏东看来,作为全国科技创新中心,以“科技创新”为城市定位之一的北京,近年来催生了大批科技型小微企业。但与此同时,高企的甲级写字楼租金水平和一直保持低位徘徊的空置率等因素的叠加,也使得北京成为联合办公得以快速发展的理想城市。


另外一组数据显示,我国联合办公行业市场规模不断增长,2018年将突破 600亿元,增长率达159.3%。正因为玩家众多,不可避免地造成激烈竞争,不少头部玩家不断进行着合并、融资或拿地行动,在吴峥看来,这个行业在逐渐整合的过程中也在寻求服务升级。


“目前绝大多数企业都走的是服务初创企业,以及各类小微企业的路线,然而这一路线的同质化过于严重,且稳定性较差,收益率难以提升。”吴峥强调,共享办公企业在不断扩张同时,还需要注意运营,差异化服务才是共享办公企业取胜的关键。


SOHO中国董事长潘石屹对此深有感触。他在今年8月时就曾对外表示,“为中小型创业者服务,稳定性太差,基本上平均半年就换了一批,出租率一直在88%左右,难以提升。”


这一现实让潘石屹决定将SOHO旗下地处光华路的SOHO 3Q进行转型——不再主要服务创业企业,摇身一变成了办公楼综合服务商,开始为办公楼提供定制服务。


但这个转型备受诟病,业内甚至将潘石屹称之为“二房东”,而在共享办公领域,扮演这一角色的企业数不胜数。


在吴峥看来,近年来房地产上下游行业表现明显,不少共享办公参与者觉得只有拥有规模效应才能降低运营成本,获得更高溢价。于是,一些行业参与者在满足“共享”的特质外,还寄希望通过一定规模的空间改造租赁,才能呈现出有别于一般写字楼的社群功能。然而“二房东”众多带来的马太效应也十分明显,不少该领域中的参与者已经不是真正意义上的共享办公服务商了。


另外一个十分有意思的现象是,在一年前,北京的共享办公大多集中于乙级写字楼、厂房或一些企业并未聚集的创意园区内,而今像桉树IBC在内的共享办公服务商们,纷纷转向高品质楼宇特别是甲级写字楼。


“这一现象既是甲级写字楼寻求增长的一个方式,同时也表明了当下共享办公领域在加紧谋求转型。”吴峥曾任职氪空间执行总裁,他谈到当初氪空间从“创客空间”转型到共享办公,既有站在盈利角度的考量,同时也是出于提升企业形象的想法。


吴峥给记者算了一笔账,在桉树IBC里,一个约50平方米的封闭式6人办公室,每月租金在4至6万元不等。在他看来,共享办公使不少像凌冲所在的中小企业们,也能以较为合理的成本入驻高端写字楼。


而今正在奔向甲级写字楼进行租赁改造的共享办公空间,不难猜测,它们中的大多数都想摆脱固有印象,进军高端市场。


差异化发展


“联合办公的市场规模到 2022 年有望突破 4100 亿元,到了 2030 年,30% 的办公空间都会是这一模式,市场规模或达万亿。”吴峥对当下共享办公市场的发展持积极态度,在他看来,无论是像桉树IBC这样直接切入共享办公领域高端市场的企业,还是正在转向进入这个赛道的竞争者,较量才刚刚开始。


谈及当下市场格局,吴峥认为,“随着市场规模日渐成熟,行业其实会越来越垂直和细分,最终呈现一个多元并存的状态。” 事实也确实如此。


据了解,Wework于日前在中国落地了首个个性化上门定制及运营解决方案,其中作为会员可以进入全球各地任何一家Wework办公点,还能接受当地Wework社区提供的法律、财务等服务。对那些入驻拉丁美洲、欧洲等新市场的公司,Wework还提供人才招聘等服务,这对在海外拓展业务的公司十分实用。


不仅如此,自2017年3月至今,并购了多个品牌的优客工场,除了面向高端市场,其创始人兼CEO毛大庆也强调,“未来优客工场不只是空间和部分服务的提供者,更是企业资源交易和交互的地方。”


记者了解到,自去年以来,随着中国企业出海愿望愈发强烈,不少共享办公平台在迈步国际化的过程中,还转型为企业提供全球化战略辅助支持,从而吸引了更多用户。其中像优客工场在美国就连续建立了两个办公社区,在新加坡、印尼、芬兰等国家也分别设立了共享办公社区的样本。


“不同的细分客群对联合办公空间的需求不同,所以不同定位下都有机会形成具备规模效应的头部品牌。”对于吴峥而言,桉树IBC当下的竞争主要在高端市场,他认为真正高端的客群尚未被充分满足。


不同于传统的高端商务中心,桉树IBC无论在运营经验还是客户认知度上都有相当成熟的积累,“其实高端客户并不看重轻松、社交的整体氛围,反倒对共享的部分元素,像相对灵活的租赁方案、智能会议系统及附加体验感兴趣。”吴峥告诉记者,这是传统高端商务中心并不具备的运营经验。


一提到“科技驱动办公”的理念,桉树IBC总会被拿去与梦想加形成对比,正因为不想“负重”做智能化开发,吴峥所理解的“智慧化办公”变得更“轻”,“我们更希望成为一个智慧办公平台,整合各类资源而非全部自己从零开始打造。”


“很多联合办公空间受限于成本压力,即便起初会大力宣传自身的智能化体验,但最终并不能提供优质的体验。”对此,吴峥在多方面都进行了优化,在系统、设备、服务等各个板块,都由桉树IBC将框架搭好,但会交付给相应的独立供应商来提供服务。“既然是一家科技属性的运营管理公司,就应该将精力放在整合和平台服务商,而非智能设备研发上。”


记者了解到,桉树通过整合小狗机器人、哈奇智能、零一科技、三拾七度等供应商的产品服务,构建了一套智慧办公产业链,“这样做的好处是模式相对更灵活。”吴峥谈到,这些合作企业的新产品一经研发推出,就可以很快地落地到桉树IBC,在其搭建起的服务体验场景中,入驻企业若想购置,桉树IBC还可以提供购买渠道进行交易。


不难发现,桉树在整个过程中能够很好地保持较轻的企业架构,这也是吴峥所提倡走的价值路线——作为高端品牌,本身不可能做成超大规模。在他的商业逻辑里,过去面向下沉市场的众多品牌要想短时间内升级面向高端,其中要面临的攻坚克难不言而喻。但是桉树的高端模式基本跑通之后,却完全可以采取“以高打低”的策略,下沉到更低的价格区间运营新品牌,角逐市场。


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